El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes retos en España, especialmente en las zonas donde el precio del alquiler se ha disparado en los últimos años. En este contexto, las Viviendas de Protección Oficial (VPO) juegan un papel clave, ya que están pensadas para facilitar el acceso a una vivienda digna a personas y familias con ingresos limitados. Sin embargo, cuando se trata de alquilar una VPO, surgen muchas dudas: ¿se puede alquilar?, ¿hay un precio máximo?, ¿cómo se calcula?, ¿qué pasa si se cobra de más?
En 2026, el alquiler de una VPO sigue estando fuertemente regulado, y no respetar los límites legales puede acarrear sanciones importantes. En este artículo te explico cuál es el precio máximo del alquiler en una VPO, cómo se calcula, cuándo se puede alquilar legalmente una vivienda protegida y cómo comprobar si una vivienda sigue sujeta a restricciones. Todo explicado de forma clara, sin tecnicismos innecesarios y con enfoque práctico.
¿Cuándo se puede alquilar un piso de VPO?
No todas las VPO se pueden alquilar libremente, ni en cualquier momento. Este es el primer punto que conviene tener claro antes de hablar de precios.
En general, una vivienda de protección oficial se concede con una finalidad concreta, que suele ser la residencia habitual y permanente del adjudicatario. Por eso, el alquiler está limitado y condicionado por la normativa.
Alquiler como vivienda habitual
En la mayoría de los casos, sí se puede alquilar una VPO, pero solo si:
- Se destina a vivienda habitual del inquilino.
- Se respetan los precios máximos legales.
- Se cumplen los requisitos administrativos exigidos.
No está permitido alquilar una VPO como:
- Vivienda turística.
- Segunda residencia.
- Alquiler por habitaciones (en muchos casos).
Autorización administrativa previa
En muchas comunidades autónomas, alquilar una VPO requiere autorización previa del organismo competente en materia de vivienda. Esto significa que:
- No basta con firmar un contrato entre particulares.
- Es necesario comunicar o solicitar permiso a la administración.
- El contrato debe ajustarse al precio máximo permitido.
No pedir autorización cuando es obligatoria puede considerarse infracción.
Plazo mínimo desde la calificación
Algunas VPO no pueden alquilarse hasta que haya pasado un plazo mínimo desde su calificación como vivienda protegida. Este plazo varía según:
- El tipo de VPO.
- El plan de vivienda bajo el que se concedió.
- La comunidad autónoma.
Por eso, antes de alquilar, es imprescindible comprobar en qué régimen está la vivienda.
¿Cuánto es lo máximo que puedo pagar de alquiler?
Esta es la pregunta clave, y la respuesta no es única para toda España. El precio máximo del alquiler de una VPO depende de varios factores.
El módulo básico de la vivienda protegida
El precio del alquiler se calcula a partir del llamado módulo básico, que fija la administración. Este módulo:
- Se expresa en euros por metro cuadrado.
- Se actualiza periódicamente.
- Varía según la comunidad autónoma y el tipo de VPO.
A partir de ese módulo se calcula:
- El valor máximo de venta.
- Y, por extensión, el alquiler máximo permitido.
Cálculo general del alquiler máximo
De forma simplificada, el alquiler máximo anual suele ser:
- Un porcentaje del precio máximo de venta de la vivienda.
Ese porcentaje suele situarse, según normativa autonómica, entre:
- El 4 % y el 6 % anual del precio máximo de venta.
Ejemplo orientativo:
- Precio máximo de venta: 120.000 €
- Porcentaje aplicado: 5 %
- Alquiler máximo anual: 6.000 €
- Alquiler máximo mensual: 500 €
Este importe incluye solo la renta. Gastos adicionales como comunidad o suministros no siempre están incluidos y dependen del contrato y la normativa aplicable.
Diferencias por comunidad autónoma
Cada comunidad autónoma tiene competencia en vivienda, por lo que:
- Los módulos cambian.
- Los porcentajes varían.
- Las condiciones no son idénticas.
Por ejemplo:
- En algunas comunidades el alquiler está más restringido.
- En otras se permite un margen algo mayor.
- Algunas diferencian entre VPO en alquiler y VPO en propiedad alquilada.
Por eso, no existe un precio único válido para toda España.
¿Se puede actualizar el alquiler?
Sí, pero con límites. La actualización del alquiler en una VPO:
- Debe ajustarse a los índices permitidos.
- No puede superar nunca el precio máximo legal.
- En muchos casos está ligada al IPC o a índices oficiales.
Aunque el mercado suba, la VPO sigue teniendo un techo legal.
Confirmar si la vivienda está sujeta a restricciones
Antes de alquilar o aceptar un alquiler de VPO, es fundamental confirmar si la vivienda sigue estando protegida o si ya ha pasado al mercado libre.
Calificación definitiva y duración de la protección
Las VPO tienen un periodo de protección que puede ser de:
- 10 años.
- 20 años.
- 30 años o más.
Mientras dura ese periodo:
- Hay límites de precio.
- Hay requisitos para compradores e inquilinos.
- Hay controles administrativos.
Solo cuando finaliza el periodo de protección, la vivienda puede alquilarse libremente.
Cómo comprobar la situación de la vivienda
Puedes comprobar si una vivienda sigue siendo VPO:
- En el Registro de la Propiedad.
- En la consejería de vivienda de la comunidad autónoma.
- A través de certificados administrativos.
- Revisando la escritura o la cédula de calificación.
Nunca conviene asumir que “ya no es VPO” sin confirmarlo oficialmente.
Diferencia entre VPO en alquiler y VPO en propiedad alquilada
No es lo mismo:
- Una VPO construida directamente para alquiler, que
- Una VPO en propiedad que el dueño decide alquilar.
Las VPO de alquiler suelen tener:
- Precios aún más bajos.
- Inquilinos seleccionados por baremos.
- Contratos supervisados por la administración.
En cambio, en la VPO en propiedad alquilada:
- El propietario tiene más margen.
- Pero sigue sujeto a límites legales.
Sanciones por superar el precio máximo del alquiler
Cobrar más del precio máximo permitido no es un simple error, es una infracción administrativa.
Las consecuencias pueden ser:
- Multas económicas.
- Obligación de devolver las cantidades cobradas de más.
- Pérdida de ayudas o beneficios.
- En casos graves, descalificación de la vivienda.
También el inquilino puede reclamar si detecta irregularidades.
Qué derechos tiene el inquilino en una VPO
El inquilino de una VPO tiene derechos claros:
- A pagar un alquiler dentro del límite legal.
- A recibir información transparente.
- A denunciar abusos sin represalias.
- A estabilidad dentro del marco legal.
Si el precio supera el máximo, el contrato puede ser impugnado.
Consejos finales antes de alquilar una VPO
Antes de firmar un contrato de alquiler de VPO:
- Comprueba el régimen de la vivienda.
- Verifica el precio máximo permitido.
- Pregunta si hace falta autorización administrativa.
- Solicita toda la información por escrito.
- Desconfía de pagos en “B” o acuerdos verbales.
Una VPO es una gran oportunidad, pero solo si se hace todo conforme a la ley.
