Comprar una segunda vivienda es una decisión importante que suele estar cargada de ilusión, pero también de dudas. Ya sea como casa de vacaciones, como inversión para alquilar o como previsión de futuro, adquirir un segundo inmueble implica un desembolso económico relevante y una serie de obligaciones fiscales que conviene conocer bien antes de firmar nada. A diferencia de la vivienda habitual, la segunda residencia tiene un tratamiento distinto a nivel de impuestos y gastos, algo que muchas personas descubren demasiado tarde.
Uno de los errores más comunes es centrarse únicamente en el precio de compra y olvidarse del resto de costes asociados. Impuestos, gastos notariales, cargas fiscales recurrentes y posibles limitaciones para deducir gastos pueden hacer que el coste real de la operación sea mucho más elevado de lo previsto. En este artículo vamos a analizar, paso a paso, qué gastos e impuestos conlleva comprar una segunda vivienda, cuánto se paga a Hacienda y qué errores conviene evitar para que la compra no se convierta en un problema financiero.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una segunda residencia?
Impuestos si la vivienda es de segunda mano
Si compras una segunda vivienda de segunda mano, el principal impuesto que tendrás que pagar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje varía según el territorio.
De forma general:
- El tipo suele oscilar entre el 6 % y el 10 % del valor escriturado.
- Se aplica sobre el precio de compra o sobre el valor mínimo fiscal, el que sea mayor.
Es importante tener en cuenta que, al tratarse de una segunda vivienda, no existen bonificaciones específicas como las que pueden aplicarse en la compra de vivienda habitual en algunos casos.
Impuestos si la vivienda es nueva
Si la segunda vivienda es obra nueva, los impuestos cambian:
- Se paga IVA, generalmente el 10 % del precio de compra.
- Además, se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje también depende de la comunidad autónoma.
Este escenario suele implicar un coste fiscal elevado, especialmente si la vivienda tiene un precio alto.
¿Influye que sea segunda vivienda?
Sí. Aunque los impuestos de compra son los mismos que para una primera vivienda, no se aplican beneficios fiscales asociados a la vivienda habitual, lo que encarece la operación a medio y largo plazo.
¿Cuáles son los gastos de la compra de una segunda vivienda?
Gastos notariales
La escritura de compraventa debe formalizarse ante notario. Los honorarios notariales dependen del precio del inmueble y están regulados, pero suponen un gasto inevitable.
Cuanto mayor sea el valor de la vivienda, mayor será este coste.
Gastos de registro
Una vez firmada la escritura, hay que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza la titularidad y protege frente a posibles cargas ocultas.
Es un gasto obligatorio y proporcional al valor del inmueble.
Gastos de gestoría
Aunque no es obligatorio, muchas personas contratan una gestoría para:
- Liquidar impuestos.
- Tramitar la inscripción registral.
- Evitar errores administrativos.
Este gasto es opcional, pero habitual.
Otros gastos asociados
Además, hay que contar con:
- Tasación (si hay hipoteca).
- Gastos bancarios.
- Certificados obligatorios (energético, cargas).
Todos estos importes deben sumarse al precio de compra.
¿Cuánto se paga a Hacienda por tener una segunda vivienda?
Tener una segunda vivienda implica tributar todos los años, incluso aunque no se alquile ni se use habitualmente.
Imputación de rentas inmobiliarias
Si la vivienda no está alquilada, Hacienda obliga a declarar una renta imputada en el IRPF. Esta renta:
- Se calcula como un porcentaje del valor catastral.
- Tributa como rendimiento inmobiliario.
Es un impuesto que muchos propietarios desconocen hasta que presentan la declaración.
Si la vivienda está alquilada
En este caso:
- Los ingresos por alquiler deben declararse.
- Se tributa por el rendimiento neto.
- No se aplican reducciones propias de la vivienda habitual.
El tratamiento fiscal es más exigente que en el alquiler de vivienda habitual.
Impuesto sobre el Patrimonio
En determinados casos, el valor de la segunda vivienda puede hacer que el contribuyente tenga que tributar por Patrimonio, dependiendo del mínimo exento de su comunidad autónoma.
¿Qué gastos son deducibles en la compra de una segunda vivienda?
Deducciones limitadas
A diferencia de la vivienda habitual, la compra de una segunda vivienda no da derecho a deducciones generales en el IRPF. Esto es uno de los aspectos que más sorprende a los compradores.
Si la vivienda está alquilada
Si la segunda vivienda se destina al alquiler, sí es posible deducir determinados gastos:
- Intereses de la hipoteca.
- Gastos de comunidad.
- IBI.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Seguros.
- Honorarios de gestión.
Estas deducciones solo aplican sobre los ingresos obtenidos por el alquiler.
Si no está alquilada
Si la vivienda está vacía o se usa solo de forma ocasional, no hay gastos deducibles, pero sí obligación de tributar por imputación de rentas.
¿La segunda vivienda puede ser vivienda habitual?
En determinadas circunstancias, una segunda vivienda puede convertirse en vivienda habitual, pero no de forma automática.
Requisitos para que sea habitual
Para que Hacienda la considere vivienda habitual:
- Debe ser la residencia efectiva y permanente.
- Debe habitarse de forma continuada durante al menos tres años.
- Debe comunicarse el cambio de domicilio fiscal.
Mientras no se cumplan estos requisitos, seguirá considerándose segunda residencia.
Consecuencias fiscales del cambio
Si pasa a ser vivienda habitual:
- Cambia su tratamiento fiscal.
- Puede acceder a determinados beneficios en el futuro.
- Deja de tributar como segunda vivienda.
No obstante, el cambio debe estar bien justificado.
¿Cuánto cuesta escriturar una segunda vivienda?
El coste de escriturar una segunda vivienda depende principalmente del precio del inmueble y de si se formaliza hipoteca.
Costes habituales de escrituración
Incluyen:
- Notaría.
- Registro.
- Impuestos correspondientes.
- Posibles gastos de gestoría.
En términos generales, se estima que escriturar una vivienda puede suponer entre un 8 % y un 12 % adicional sobre el precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda.
Importancia de presupuestar bien
No tener en cuenta estos costes es uno de los errores más frecuentes. La falta de previsión puede obligar a recurrir a financiación adicional o comprometer el equilibrio financiero del comprador.
