¿Te han dicho que “toca actualización” y no sabes por dónde te sopla el viento? Tranquilidad. En 2025 convivimos con tres claves: la Ley de Vivienda (que introdujo un índice nuevo para actualizar alquileres), la LAU (la ley que regula plazos, prórrogas y notificaciones) y, en su caso, las zonas tensionadas (que ponen límites adicionales en nuevos contratos y prórrogas cualificadas). Este mix determina si el casero puede subir, cuánto y cómo.
Además, desde enero de 2025 el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es la referencia para actualizar rentas de contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (mayo de 2023). El INE lo publica mensualmente y el Ministerio de Vivienda ofrece una calculadora oficial para aplicar el porcentaje correcto según tu mes de firma.
¿Qué sucede cuando termina un contrato de alquiler de 5 años?
Si tu contrato es de vivienda habitual con arrendador persona física, la duración mínima legal es 5 años (si el propietario es persona jurídica, la mínima es 7 años). Al cumplirse esos 5 años, si nadie dice nada en plazo, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta 3 años más (la llamada prórroga tácita del art. 10 LAU). Para no prorrogar, el propietario debe preavisar con 4 meses y el inquilino con 2 meses antes del vencimiento.
¿Qué significa para la subida? Que si el contrato se prorroga (no hay contrato nuevo), la renta solo puede actualizarse conforme a la cláusula de actualización y dentro del límite legal (IRAV desde 2025 para contratos firmados tras la Ley de Vivienda). En cambio, si se firma un contrato nuevo al terminar los 5 años, la renta inicial la fija la negociación de las partes, salvo que la vivienda esté en zona tensionada, donde rigen límites específicos a la renta inicial.
¿Cuándo te puede subir el alquiler tu casero?
Solo una vez al año, en el mes de aniversario del contrato, si hay cláusula de actualización. Desde 2025, para contratos firmados tras la Ley de Vivienda, el porcentaje aplicable es el IRAV del mes de referencia; si es un contrato anterior a la Ley, suele regir lo pactado (IPC/IGC), con los límites temporales que hubo en 2023 (2%) y 2024 (3%). En 2025, el tope general para esos contratos previos deja paso al régimen ordinario pactado, salvo que las partes acuerden usar el IRAV.
Al terminar los 5 años (o 7 si el casero es empresa)
Hay dos escenarios:
- Prórroga tácita (sin contrato nuevo): solo cabe actualización anual conforme a la cláusula y al límite legal/IRAV.
- Contrato nuevo: la renta se negocia de cero; en zonas tensionadas, existen techos para fijar esa nueva renta. Comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada en el visor del Ministerio.
En prórroga extraordinaria por vulnerabilidad
La Ley de Vivienda permite, para inquilinos vulnerables, solicitar una prórroga extraordinaria hasta 1 año si el arrendador es gran tenedor (obligatoria para él salvo que se firme un nuevo contrato). Durante esa prórroga, se mantiene el régimen de actualización limitado.
¿Cómo se calcula la limitación de la subida del precio del alquiler en 2025?
El IRAV es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda del INE. Sustituye al IPC como regla general para actualizar los contratos firmados tras la Ley de Vivienda. ¿Cómo se obtiene? Es el menor entre: la tasa interanual del IPC, la inflación subyacente y una tasa media ajustada, con el objetivo de suavizar subidas en entornos volátiles. El INE lo publica mensualmente y el dato más reciente disponible se usa según el mes de aniversario de tu contrato.
- Dónde verlo: en la web del INE (apartado del IRAV) y en la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda que te guía paso a paso.
- Cómo aplicarlo: tomas la renta vigente y le sumas el porcentaje IRAV publicado para tu mes de actualización. Ej.: si pagas 900 € y el IRAV del mes aplicable es 2,22%, el nuevo alquiler = 900 × (1 + 0,0222) = 919,98 € (redondeos según contrato).
Se sigue lo pactado (normalmente IPC o IGC) y lo que haya dispuesto la normativa transitoria (límite del 2% en 2023 y del 3% en 2024). Desde 2025, desaparecen esos topes extraordinarios y aplicas la cláusula pactada, salvo acuerdo de pasar al IRAV.
¿Cuánto me puede subir el alquiler mi casero en 2025?
La respuesta depende de qué contrato tienes y en qué momento estás:
- Si tu contrato se firmó tras la Ley de Vivienda (mayo de 2023) y estás en actualización anual o en prórroga tácita sin contrato nuevo: el límite es el IRAV del mes aplicable. En 2025, el IRAV se ha movido en torno al 2,2% (por ejemplo, 2,20% en enero, 2,28% en febrero, 2,22% en septiembre, según publicaciones mensuales). Esa es, en la práctica, la subida máxima en la mayoría de estos casos.
- Si tu contrato es anterior a la Ley de Vivienda: actualizarás con el índice pactado (IPC/IGC) y sin los topes extraordinarios de 2023–2024, salvo que pactéis aplicar el IRAV desde 2025.
- Si toca firmar un contrato nuevo al acabar 5 años (o 7): la renta inicial se negocia; pero si tu municipio está declarado zona tensionada, hay topes y métodos de referencia para fijar esa renta, además de límites a las actualizaciones. Compruébalo en el visor oficial de zonas tensionadas.
¿Cómo debe notificarse la subida?
La LAU exige notificación por escrito para que la actualización sea exigible; puede ser una nota en el recibo del mes anterior indicando porcentaje aplicado y, si el inquilino lo pide, acompañar la certificación del INE (o referencia oficial al índice). La renta actualizada se puede exigir a partir del mes siguiente a la notificación. Esto vale tanto para IPC/IGC como para IRAV.
Consejos prácticos:
- Revisa que la cláusula de actualización exista y que el índice que te aplican sea el correcto para tu contrato (IRAV o el pactado).
- Comprueba que usan el mes de aniversario y el dato oficial disponible para ese mes (puedes cotejarlo con la calculadora del Ministerio).
¿Puedo rechazar la subida?
Depende del fundamento de la subida:
- Si es una actualización anual conforme al IRAV (o índice pactado) y está bien notificada: no puedes rechazarla si cumple la ley y el contrato; lo razonable es verificar que el porcentaje sea el correcto y que se aplica en fecha.
- Si el casero propone un contrato nuevo con renta más alta: puedes negarte y optar por la prórroga tácita, siempre que cumplan plazos de preaviso. En prórroga, solo cabe la actualización anual limitada por IRAV/índice pactado.
- Si eres vulnerable y el casero es gran tenedor: puedes pedir prórroga extraordinaria de hasta 1 año (con requisitos y acreditación social). En ese periodo, también rigen límites de actualización
Guía exprés: cálculos, ejemplos y checklist de defensa del inquilino
Ejemplo con IRAV (contrato firmado en 2024, aniversario en septiembre 2025)
- Renta actual: 1.000 €
- IRAV publicado para septiembre 2025: 2,22%
- Nueva renta: 1.000 × 1,0222 = 1.022,20 € (se aplica desde el mes siguiente a la notificación correcta).
Ejemplo con IPC pactado (contrato anterior a la Ley de Vivienda)
- Cláusula: “actualización conforme al IPC general interanual del mes anterior al de la actualización”.
- Acción: mira el IPC del INE para ese mes, aplica el porcentaje a tu renta y verifica que no están usando el IRAV salvo acuerdo expreso.
Si te proponen un contrato nuevo al cumplir 5 años
- Pregunta: ¿mi municipio es zona tensionada? Si lo es, el precio inicial puede estar limitado; si no, la renta es libre, pero puedes negociar y, si no te convence, optar por prórroga tácita (si cumplen plazos).
Checklist rápida antes de aceptar una subida
- ¿Hay cláusula de actualización en el contrato?
- ¿Tu contrato es anterior o posterior a la Ley de Vivienda? (Esto define si aplica IRAV.)
- ¿Han aplicado el dato correcto (mes y porcentaje) y lo han notificado por escrito?
- ¿Estás en prórroga tácita o en contrato nuevo? (La libertad/limitación del precio cambia.)
- ¿Tu municipio es zona tensionada? Compruébalo en el visor oficial.
- ¿Eres vulnerable y tu casero es gran tenedor? Valora pedir prórroga extraordinaria de hasta 1 año.
