Todos hemos escuchado hablar de ellas alguna vez, y no siempre han sido cosas buenas. Existe la creencia de que cuando compras sobre plano pueden pasar muchas cosas: que luego la casa no sea lo que piensas, que ocurra algo con la constructora, etc. Pero lo cierto es que comprar una casa sobre plano tiene muchas ventajas, entre ellas la facilidad de pago, algo que ha hecho que se conviertan en una opción atractiva para quienes buscan una casa y no pueden afrontar la temida entrada. ¡Hoy te contamos todo acerca de ellas!
¿Qué significa compra sobre plano?
Comprar sobre plano es adquirir una vivienda que aún no ha sido construida o que se encuentra en una fase inicial de desarrollo. Es decir, el comprador firma un contrato de compraventa y paga cantidades acordadas al promotor o constructor antes de que la obra esté terminada. A cambio, obtiene una reserva anticipada de la propiedad, con la promesa de entrega en una fecha futura.
Esta fórmula se popularizó en España en los años de expansión inmobiliaria y sigue vigente hoy en día, especialmente en zonas de alta demanda o en nuevos desarrollos urbanos. En muchos casos, se acompaña de planos, infografías y visitas a pisos piloto para que el comprador se haga una idea de cómo será su futura vivienda.
¿Por qué comprar una vivienda sobre plano?
1. Precio más asequible
Una de las principales ventajas de comprar sobre plano es el precio. Por lo general, el coste inicial es inferior al de una vivienda ya terminada en la misma zona. Esto se debe a que el promotor necesita asegurar ventas para financiar la construcción, lo que permite ofrecer precios más competitivos al principio del proyecto.
2. Mayor capacidad de elección
Cuando compras sobre plano, normalmente puedes elegir entre distintas ubicaciones dentro del edificio o urbanización (orientación, altura, vistas) y personalizar algunos aspectos del diseño interior: suelos, acabados, alicatados o incluso la distribución en algunos casos.
3. Facilidades de pago
La compra sobre plano suele permitir pagos fraccionados durante el proceso de construcción. Esto da un margen al comprador para planificar su economía y ahorrar antes de la entrega final, cuando se formaliza la hipoteca o el pago restante.
4. Valor de revalorización
En mercados en crecimiento, comprar sobre plano puede suponer una inversión rentable. Al pagar un precio fijado desde el inicio, es posible que el valor de mercado de la vivienda aumente al finalizar la obra, lo que permite ganar patrimonio sin haber asumido aún el coste total.
Riesgos de la compra sobre plano
Aunque las ventajas son claras, no podemos pasar por alto los riesgos que conlleva comprar sobre plano. Es fundamental conocerlos para evitar sorpresas desagradables.
1. Retrasos en la entrega
Uno de los riesgos más frecuentes es que la construcción no se termine en el plazo acordado. Los motivos pueden ir desde problemas técnicos o económicos del promotor, hasta imprevistos con licencias o materiales.
¿Qué hacer? Asegúrate de que el contrato incluya una fecha de entrega concreta y cláusulas compensatorias en caso de retraso.
2. Cambios en el proyecto
Aunque firmes sobre una idea muy detallada, a veces pueden producirse modificaciones en el proyecto original: metros útiles, materiales, orientación o zonas comunes.
¿Qué hacer? Lee con atención la memoria de calidades y exige que se refleje por escrito todo lo que te hayan prometido.
3. Insolvencia del promotor
Si la empresa promotora quiebra durante la construcción, puedes quedarte sin vivienda y con el dinero perdido, a no ser que esté garantizado.
¿Qué hacer? Exige un aval bancario o seguro que cubra las cantidades entregadas a cuenta, tal como exige la Ley 20/2015.
4. Subida de tipos o dificultades para conseguir hipoteca
Desde que firmas el contrato hasta que llega el momento de escriturar pueden pasar uno o dos años. Si en ese tiempo cambian las condiciones económicas o laborales, podrías tener problemas para acceder al préstamo.
¿Qué hacer? Evalúa tu situación financiera a medio plazo y asesórate con un experto hipotecario desde el principio.
¿Qué tener en cuenta al comprar una casa sobre plano?
Ya hemos visto tanto las luces como los sombras a la hora de comprar una vivienda sobre plano, así que si finalmente te decides, estas son las cosas que tienes que tener en cuenta en el proceso para hacerlo de la forma más segura:
1. Elegir un promotor de confianza
Investiga la trayectoria del promotor: cuántas promociones ha entregado, si cumple plazos y calidades, si hay opiniones negativas… Una empresa seria es clave para reducir riesgos.
Consejo: Busca empresas con certificaciones, buena reputación online y solvencia contrastada.
2. Leer el contrato con lupa
Antes de firmar, debes revisar bien el contrato de compraventa. ¿Qué se incluye exactamente en el precio? ¿Qué sucede si hay retrasos? ¿Y si decides cancelar la compra?
Consejo: Acude a un abogado especializado en derecho inmobiliario si tienes dudas. Es una inversión muy rentable.
3. Verifica licencias y seguros
El promotor debe tener la licencia de obras concedida y un seguro que cubra daños estructurales durante 10 años (decenal).
Consejo: No entregues cantidades a cuenta si no está todo legalizado y garantizado.
4. Calcula todos los gastos
Además del precio del piso, deberás sumar el IVA (10 % en obra nueva), notaría, registro, gestoría, y los gastos de hipoteca si la necesitas.
Consejo: Haz un presupuesto total desde el primer día, incluyendo muebles, mudanza y posibles imprevistos.
¿Cuándo pedir la hipoteca de la compra sobre plano?
Cuando compras sobre plano, la solicitud de la hipoteca no se realiza al firmar el contrato de compraventa, sino más adelante, cuando la vivienda está cerca de terminarse y puede escriturarse.
Generalmente, este proceso ocurre entre uno y tres meses antes de la entrega de llaves. Sin embargo, es muy recomendable tener un estudio de viabilidad hipotecaria desde el inicio, para asegurarte de que cumples con los requisitos bancarios.
Consejo: Habla con varias entidades y busca una preaprobación si es posible. Así evitarás sustos cuando llegue el momento de formalizar el préstamo.
¿Cómo se paga un piso sobre plano?
La forma de pago de una vivienda sobre plano varía según el promotor, pero suele seguir este esquema:
- Reserva inicial: se paga una cantidad simbólica (entre 3.000 € y 6.000 €) para bloquear la vivienda elegida.
- Firma del contrato: al poco tiempo, se firma el contrato de compraventa y se abona entre el 10 % y el 30 % del precio total (a veces en pagos fraccionados durante la obra).
- Entrega de llaves: al finalizar la construcción, se paga el resto del importe (habitualmente con hipoteca).
Es muy importante que todos los pagos estén justificados con facturas y que las cantidades entregadas estén avaladas o aseguradas. Esto te protege ante cualquier eventualidad.
