En España, muchas hipotecas se contratan a tipo variable, lo que significa que su interés se ajusta periódicamente según la evolución del euríbor, el índice de referencia más común. Pero ¿cada cuánto se revisan las hipotecas y cómo afecta esto a tu cuota mensual?
En este artículo te explicaremos de forma clara y amena qué es la revisión de una hipoteca, cuándo y cómo se realiza, qué hipotecas están sujetas a revisión, y cómo calcular tu nueva cuota una vez se actualiza el interés. Además, abordaremos cuándo se revisa el euríbor y cómo entender mejor tu contrato hipotecario en 2025.
¿Qué es la revisión de la hipoteca?
La revisión de la hipoteca es el proceso por el que se actualiza el interés aplicado en una hipoteca de tipo variable (o tramo variable en una hipoteca mixta) conforme a la evolución de un índice de referencia, como el euríbor. Este mecanismo permite ajustar la cuota mensual de forma periódica, ya sea al alza o a la baja, dependiendo de las condiciones del mercado. Es un sistema clave para que el préstamo refleje en cada momento correctamente los costes financieros actuales.
Este proceso es automático: el banco calcula en la fecha pactada la media mensual del índice publicada en el BOE, le suma el diferencial pactado y recalcula la nueva cuota según el capital pendiente y el plazo restante, utilizando generalmente el sistema de amortización francés.
¿Cómo se revisa una hipoteca?
Frecuencia de revisión
- Anual: la opción más habitual. La cuota se ajusta cada año a partir del mes de firma del contrato.
- Semestral: también muy común en algunas entidades. Permite revisiones cada seis meses, útil en épocas de bajada del euríbor.
- Menos frecuentes (trimestrales o mensuales) suelen estar reservadas a contratos especiales o pactos específicos, aunque no son lo habitual.
Proceso del ajuste
- En la fecha estipulada, el banco consulta la media mensual del euríbor publicada en el BOE (habitualmente el mes anterior o incluso el de dos meses atrás, según contrato).
- Se suma el diferencial pactado y se calcula un nuevo tipo de interés para el préstamo.
- Se recalcula la cuota en base al capital pendiente, el plazo y el sistema de amortización (normalmente francés).
- El nuevo importe se aplica de forma automática a la cuota mensual, sin necesidad de acción por parte del cliente.
¿Cuándo se revisa el euríbor de las hipotecas?
Las hipotecas a tipo variable se revisan conforme al euríbor dentro del marco temporal convenido en el contrato: cada 6 o 12 meses según el caso. El contrato debe especificar espresamente las fechas desde la firma y la periodicidad.
La media mensual del euríbor se publica en el BOE entre los días 1 y 5 del mes siguiente al periodo de cálculo. Por ejemplo, el valor medio de julio se publica a principios de agosto y se usa para revisar hipotecas en agosto en adelante.
¿Cómo se calcula la revisión de la hipoteca?
Parámetros clave
- Índice de referencia: euríbor (normalmente a 12 meses).
- Diferencial pactado con la entidad bancaria, que permanece fijo.
- Capital pendiente del préstamo.
- Plazo restante hasta la amortización total.
Fórmula y cálculo
Se aplica la fórmula:
Nuevo tipo = Media euríbor (mes pactado) + Diferencial
Nueva cuota = Amortización perfil + Interés sobre capital pendiente
La cuota se recalcula según la amortización francesa y la periodicidad pactada. Servicios como BBVA o Bankinter ofrecen simuladores que permiten anticipar cuánto variará la cuota con el nuevo euríbor.
Con un euribor al 2,08 % (mayo de 2025), una hipoteca con 150 000 € pendientes, un diferencial del 1 % y 20 años restantes, la cuota cambia en función del sistema pactado y del índice publicado en el período correspondiente.
¿Qué hipotecas se revisan?
La revisión del tipo de interés solo afecta a ciertos tipos de préstamo hipotecario:
6.1 Hipotecas a tipo variable
Son las más habituales en España. Se componen de una parte fija (diferencial) y una variable (el euríbor a 12 meses). Cada 6 o 12 meses (según estipule el contrato), el banco recalcula la cuota en función del nuevo euríbor, lo que puede hacerla subir o bajar.
6.2 Hipotecas mixtas
Combinan un periodo inicial de tipo fijo (p. ej. 3 o 5 años) con una segunda fase a interés variable. Solo en esta segunda etapa —y únicamente sobre el tramo variable— se realizan revisiones conforme al euríbor, con la periodicidad pactada (6 o 12 meses).
Hipotecas a tipo fijo
Como indican su nombre, el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo; por tanto, no se revisan ni dependen del euríbor u otro índice.
Hipotecas referenciadas al IRPH
Un número reducido de hipotecas (alrededor del 10 %) se referencian al IRPH en lugar del euríbor, un índice definido por el Banco de España como la media de tipos hipotecarios concedidos por bancos y cajas. Estas hipotecas también se revisan con la periodicidad pactada, pero recientes fallos judiciales permiten reclamar al banco si no se informó adecuadamente de su funcionamiento.
Cláusulas suelo y otras limitaciones
Muchas hipotecas incluyen cláusulas suelo o cero que impiden que la cuota baje aunque el euríbor baje por debajo de un determinado porcentaje, lo cual limita el beneficio de la revisión en épocas de tipos bajos. Estas cláusulas pueden ser declaradas abusivas si no se explicaron con claridad al firmar.
¿Cómo calcular la nueva cuota de mi hipoteca?
Métodos sencillos
- Utilizar simuladores ofrecidos por entidades como Bankinter, BBVA o portales financieros que permiten introducir tu capital pendiente, plazo, diferencial y euríbor actual para estimar la nueva cuota.
Cálculo manual aproximado
- Consulta la media del euríbor publicada en BOE para el mes pactado ([turn0search4]).
- Súmale el diferencial de tu contrato.
- Aplica esa tasa anual en la fórmula de amortización:
Cuota = (Capital pendiente × Tipo anual) ÷ (1 − (1 + Tipo anual)^−n)
- Si tienes una cláusula suelo, aunque el euríbor baje, tu tipo no podrá ser inferior al mínimo pactado.
- Para IRPH, deberás tomar el valor publicado por el Banco de España y aplicarlo según vencimiento mensual o anual según la cláusula contractual.
