Hay momentos en los que las cifras dejan de ser números y se convierten en decisiones difíciles. Cuando las cuotas de la hipoteca se vuelven imposibles de pagar y la presión crece, la dación en pago aparece como una opción para recuperar el equilibrio.
Consiste, en esencia, en entregar un bien, generalmente la vivienda, a cambio de cancelar una deuda. Es decir, si no puedes seguir pagando la hipoteca, puedes ofrecer tu casa al banco para saldar la deuda y cerrar definitivamente ese capítulo.
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¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un procedimiento mediante el cual el deudor entrega un bien (normalmente su vivienda) al acreedor, generalmente el banco, como forma de cancelar la deuda hipotecaria pendiente.
En otras palabras: el banco se queda con la vivienda, y la persona queda liberada de la deuda. Esta medida se recoge en el Real Decreto-Ley 6/2012 y en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que están adheridas la mayoría de entidades financieras españolas.
Este código permite que las familias en situación de vulnerabilidad puedan solicitar esta solución para evitar un proceso judicial y poner fin a su deuda de forma ordenada.
Sin embargo, no todos los bancos están obligados a aceptarla: si tu entidad no está adherida al Código, deberás negociar directamente las condiciones.
Requisitos para acogerse a la dación en pago
La dación en pago está pensada como una medida de último recurso para personas y familias en una situación económica límite. Por ello, solo se concede cuando se cumplen una serie de requisitos específicos:
- No tener en propiedad otros bienes con los que saldar la deuda.
- Estar en situación de desempleo o sin ingresos suficientes.
- Que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos familiares.
Además, se deben presentar documentos que acrediten esta situación, entre ellos:
- Declaración responsable del deudor confirmando que cumple con los requisitos del umbral de exclusión.
- Certificado del SEPE o de la Agencia Tributaria (para autónomos), que acredite la falta de rentas.
- Certificado de rentas del último ejercicio fiscal.
- Certificado de titularidades del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Libro de familia o documento equivalente.
- Certificado de empadronamiento que confirme quién reside en la vivienda.
- Escrituras de compra-venta y del préstamo hipotecario.
¿Cuándo se puede pedir la dación en pago?
La dación en pago puede solicitarse en situaciones donde el deudor no puede continuar pagando su deuda, pero su solicitud está sujeta a ciertos requisitos y circunstancias:
- Imposibilidad de pago. Cuando el deudor se encuentra en una situación de insolvencia o dificultad económica que le impide afrontar las cuotas de su hipoteca.
- Acuerdo con el acreedor. La dación en pago no es automática; requiere un acuerdo voluntario entre el deudor y el acreedor, ya que este último debe aceptar recibir el bien como forma de pago.
- Cuando no hay otras opciones viables. Si no es posible renegociar las condiciones del préstamo o vender el inmueble para saldar la deuda, la dación en pago puede considerarse como última alternativa.
Pasos para realizar una dación en pago
El proceso para llevar a cabo una dación en pago requiere seguir una serie de pasos para garantizar que se formalice de manera correcta y cumpla con los requisitos legales:
- Evalúa la situación económica. Antes de solicitar la dación en pago, analiza tu situación financiera y verifica si cumples con los requisitos establecidos por la entidad financiera o el Código de Buenas Prácticas.
- Contacta con el acreedor. Solicita una reunión con el banco o entidad financiera para exponer tu situación y proponer la dación en pago como alternativa. Presenta toda la documentación necesaria que demuestre tu incapacidad para afrontar los pagos.
- Negocia los términos. El banco analizará tu caso y determinará si acepta la propuesta. Durante esta fase, puedes intentar llegar a un acuerdo que sea favorable para ambas partes, como la condonación de deudas pendientes.
- Formaliza el acuerdo. Si el acreedor acepta la dación en pago, se deberá formalizar mediante un acuerdo escrito que especifique las condiciones y que deberá elevarse a escritura pública ante notario.
- Entrega el inmueble. Una vez firmado el acuerdo, se procede a la entrega formal de la vivienda al banco, que asumirá su titularidad y liberará al deudor de la deuda pendiente.
- Conserva la documentación. Es importante guardar todos los documentos relacionados con el proceso, ya que pueden ser necesarios para trámites futuros o para demostrar que la deuda ha sido cancelada.
¿Cómo se regula la dación para el pago de deudas?
En España, la dación en pago está regulada principalmente por el Código Civil y por leyes específicas que establecen las condiciones para su aplicación, especialmente en el ámbito hipotecario. Entre las normativas más relevantes se encuentran:
- Código Civil. En su artículo 1.175, se establece la posibilidad de realizar un pago mediante la entrega de bienes, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
- Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Introduce el Código de Buenas Prácticas para las entidades financieras, que incluye la dación en pago como una medida excepcional para deudores en riesgo de exclusión social.
- Reglamento del Código de Buenas Prácticas. Establece los criterios específicos que deben cumplir los deudores para acogerse a estas medidas, como ingresos familiares limitados y la naturaleza del inmueble como vivienda habitual.
La mejor solución para no recurrir a la dación en pago es informarse y tener una buena salud financiera, a través de métodos de ahorro y eliminación de gastos superfluos.
