En este artículo vamos a desgranar, paso a paso, cuáles son los impuestos por vender una casa en España, qué gastos surgen antes y durante la formalización de la compraventa, y cómo puedes prepararte para que la operación sea lo más transparente y rentable posible.
Los gastos al vender un piso antes de la formalización
Antes incluso de sentarse con el comprador en la notaría, la venta de una vivienda puede generar una serie de gastos previos que conviene tener en cuenta.
Certificado energético
Desde 2013, es obligatorio que cualquier propietario que desee vender su vivienda en España disponga de un certificado de eficiencia energética.
- Coste aproximado: entre 60 y 150 euros, según el tamaño y la ubicación del inmueble.
- Vigencia: 10 años.
- Se debe entregar al comprador y registrar en el órgano competente de la comunidad autónoma.
Cancelación de hipoteca
Si la vivienda aún tiene una hipoteca pendiente, habrá que cancelar registralmente la carga para poder transmitirla libre de deudas.
- Cancelación en el Registro de la Propiedad: entre 300 y 1.000 euros, según el notario, el registro y los honorarios de gestoría.
- Comisión de cancelación anticipada: si pagas la hipoteca antes de tiempo, el banco puede aplicar una comisión, que varía según contrato (normalmente entre el 0,5 % y el 1 % del capital pendiente).
Plusvalía municipal pendiente por transmisiones previas
En algunos casos, si la vivienda ha sido heredada o recibida como donación, puede haber gastos previos de Impuesto de Sucesiones o Donaciones y de plusvalía municipal anteriores. Es importante tenerlo todo en regla antes de la venta.
Otros costes iniciales
- Gastos de reformas o arreglos para mejorar el atractivo de la vivienda.
- Honorarios de agencia inmobiliaria, que en muchas ocasiones se pactan como porcentaje de la venta (3 %-5 %).
Los gastos en la venta de un piso durante la transacción
Una vez se llega al acuerdo con el comprador y se fija el precio, la operación de compraventa genera gastos específicos en el momento de formalización.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La Agencia Tributaria obliga a declarar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda.
- La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos iniciales).
- Tipos impositivos 2025:
- 19 % hasta 6.000 € de ganancia.
- 21 % de 6.000 € a 50.000 €.
- 23 % de 50.000 € a 200.000 €.
- 27 % de 200.000 € a 300.000 €.
- 28 % a partir de 300.000 €.
- Exenciones: existen casos en los que no se paga IRPF, como la reinversión en vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, o si el vendedor es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es gestionado por los ayuntamientos.
- Grava el aumento de valor del suelo desde la compra hasta la venta.
- Su cálculo depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el tipo aprobado por el municipio.
- Tras la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo (objetivo y real) y el contribuyente puede elegir el más favorable.
- Si no hay ganancia en la venta, no se paga este impuesto.
Gastos notariales y registrales
Aunque el comprador asume los costes principales de notaría y registro, el vendedor también puede tener ciertos gastos asociados, sobre todo si necesita otorgar poderes, certificados o cancelaciones.
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si no se han pagado antes, este gasto se abona en el momento de la firma. Como se mencionó, suele rondar entre el 3 % y el 5 % del precio de venta.
