La respuesta es que sí, es posible, pero no siempre sencillo. La concesión de una segunda hipoteca depende de múltiples factores: solvencia, nivel de endeudamiento, estabilidad laboral, finalidad del segundo inmueble y política de riesgos de cada banco. A continuación, analizamos todo lo que debes saber sobre pedir una segunda hipoteca: desde la viabilidad real hasta los requisitos, los gastos asociados y los puntos clave para que la operación sea viable.
¿Puedo pedir una segunda hipoteca si aún estoy pagando el préstamo de mi primera vivienda?
Sí, puedes pedir una segunda hipoteca aunque estés pagando la primera. No obstante, el banco evaluará con lupa tu capacidad de endeudamiento. En España, la recomendación general es que las deudas financieras no superen el 35-40 % de los ingresos netos mensuales.
Esto significa que, si ya tienes una hipoteca cuyo pago mensual consume el 25 % de tus ingresos, el banco analizará si la segunda cuota te deja todavía dentro del rango considerado seguro. Además, comprobarán tu estabilidad laboral, historial crediticio y si tienes otros préstamos pendientes (coche, tarjetas, etc.).
En resumen: es posible, pero necesitarás una situación financiera sólida para que el banco lo apruebe.
¿Cuántas hipotecas se pueden pedir a la vez?
En teoría, no existe un límite legal de cuántas hipotecas puedes pedir. Lo que marca la diferencia es tu capacidad económica y tu perfil de riesgo.
- Una persona con ingresos elevados, patrimonio y una baja tasa de endeudamiento puede llegar a tener varias hipotecas.
- Sin embargo, lo habitual es que los bancos sean muy cautos y no concedan más de dos préstamos hipotecarios a clientes sin un perfil de ingresos muy alto o sin avales sólidos.
Lo importante no es cuántas hipotecas quieras, sino cuántas puedas demostrar que puedes pagar sin poner en riesgo tu solvencia.
¿Cuánto te da el banco por segunda hipoteca?
La cantidad que el banco te presta en una segunda hipoteca depende de varios factores:
- Finalidad del inmueble: no es lo mismo una segunda residencia que una vivienda destinada a alquiler. Para vivienda habitual, los bancos suelen ser más flexibles.
- Porcentaje de financiación: en la primera hipoteca es común obtener hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa. En una segunda hipoteca, lo normal es que la financiación baje al 60-70 %.
- Nivel de ingresos y deuda previa: cuanto más saneada sea tu economía, mayor cantidad te prestarán.
Ejemplo: si compras una segunda vivienda de 200.000 €, es probable que el banco solo te financie entre 120.000 y 140.000 €, exigiendo que aportes el resto con ahorros.
¿Cuándo cancelar totalmente un préstamo?
Si ya tienes una hipoteca y planeas contratar una segunda, puede que te plantees cancelar la primera de forma anticipada.
La decisión depende de:
- Tipo de interés: si tu hipoteca es a interés alto, amortizar anticipadamente puede ahorrarte mucho dinero en intereses.
- Liquidez disponible: si cuentas con ahorros suficientes, cancelar o reducir deuda antes de pedir un nuevo préstamo mejora tu perfil de riesgo.
- Proyectos de futuro: quizá te convenga mantener la primera hipoteca y destinar los ahorros a cubrir los gastos de la segunda compra (entrada, impuestos, notaría, etc.).
En general, cancelar totalmente un préstamo es recomendable si te queda mucho plazo y los intereses que pagarías superan lo que podrías ahorrar o invertir de otra forma.
¿Qué tener en cuenta al pedir una segunda hipoteca?
Capacidad de endeudamiento
Haz números realistas: suma las cuotas de ambas hipotecas y otros préstamos, y compáralas con tus ingresos. No deberían superar el 35-40 % de tus ingresos netos.
Aportación inicial
En la segunda hipoteca, el banco suele exigir que aportes más dinero propio. Calcula entre un 30-40 % del valor de la vivienda.
Tasación y garantías
La entidad pedirá una nueva tasación del inmueble que vas a comprar. Además, puede exigirte avales adicionales o garantías si considera que tu perfil tiene riesgo.
Finalidad del inmueble
- Segunda residencia: financiación menor, más riesgo para el banco.
- Vivienda en alquiler: puede ser vista como inversión rentable, siempre que justifiques ingresos previstos.
Tipo de interés
Compara entre hipoteca fija, variable o mixta. En segundas hipotecas, los intereses suelen ser algo más altos.
¿Qué gastos tiene pedir una segunda hipoteca?
Al igual que con la primera, pedir una segunda hipoteca conlleva una serie de gastos asociados:
- Gastos de tasación: entre 250 y 500 €, dependiendo del inmueble.
- Notaría: los aranceles dependen del importe del préstamo, aunque en hipotecas recientes gran parte de estos costes corren a cargo del banco.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la hipoteca.
- Gestoría: si se encarga una gestoría para los trámites.
- Impuestos: actualmente, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) lo asume la entidad bancaria en la mayoría de los casos, según la normativa vigente.
En conjunto, los gastos iniciales de una segunda hipoteca pueden oscilar entre un 1 % y un 3 % del capital prestado, aunque dependen de cada entidad y comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden pedir dos hipotecas con bancos diferentes?
Sí, no es necesario que ambas hipotecas sean con el mismo banco. De hecho, algunas personas buscan mejores condiciones en otra entidad para la segunda vivienda.
¿Puedo pedir dos hipotecas si soy autónomo?
Sí, pero deberás demostrar estabilidad en tus ingresos, presentar declaraciones de la renta recientes y, probablemente, aportar más ahorros que un asalariado.
¿La segunda hipoteca tiene intereses más altos?
Por lo general, sí. Los bancos perciben más riesgo y suelen aplicar tipos algo más elevados.
¿Qué pasa si no puedo pagar una de las dos hipotecas?
El banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda hipotecada. Tener dos hipotecas multiplica la responsabilidad, por lo que conviene ser muy prudente.
¿Es lo mismo una segunda hipoteca que una hipoteca sobre otra propiedad como garantía?
No. La segunda hipoteca es un préstamo para adquirir un nuevo inmueble, mientras que una hipoteca sobre otra propiedad suele usarse como garantía adicional para obtener liquidez.
