Cuando hablamos de compraventa inmobiliaria, el término “contrato de arras” aparece frecuentemente, pero no siempre queda claro qué implica realmente. En este artículo, descubrirás en profundidad qué es un contrato de arras, por qué se firma, qué coste habitual conlleva y cómo protege a comprador y vendedor.

A lo largo de las próximas secciones, desgranaremos los elementos esenciales de este acuerdo privado, analizaremos los tipos que existen, veremos ejemplos prácticos y responderemos a todas tus dudas legales de una manera rigurosa, clara y cercana.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un preacuerdo privado en el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación de compraventa de un bien (inmueble o siquiera un coche), mediante la entrega de una cantidad de dinero como señal. Es un mecanismo legal voluntario, que sirve de garantía para ambas partes: el comprador asegura que no perderá la oportunidad, y el vendedor se compromete a no vender a otro.

A diferencia del contrato definitivo, el contrato de arras permite desistir del proceso bajo ciertas condiciones, y no exige la intervención notarial. Aun así, si se cumplen los términos —el comprador paga y el inmueble no tenía cargas ni problemas—, este importe se descuenta del precio final.

¿Por qué se firma un contrato de arras?

Firmarlo aporta ventajas claras:

• Seguridad para el comprador: se reserva formalmente el bien mientras tramita financiación u otros asuntos.
• Compromiso del vendedor: evita que fragmente el inmueble o acepte otras ofertas.
• Tiempo para organizar los trámites: desde la obtención de hipoteca hasta la revisión de certificados técnicos, como la cédula de habitabilidad o el certificado energético.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

Un contrato fiable debe recoger con detalle varios elementos clave:

• Identificación personal: nombre, apellidos, DNI o NIE del comprador y del vendedor.
• Descripción del bien objeto: dirección completa, referencia catastral, si tiene garaje, trastero, cargas o hipotecas.
• Precio total convenido y cómo se abona.
• Cantidad entregada como arras, con especificación de si es confirmatoria, penitencial o penal.
• Plazo para firmar la escritura definitiva ante notario.
• Reparto de gastos relacionados con la operación (notaría, registro, plusvalía, ITP o IVA).
• Cláusula de tipo de arras y penalizaciones por incumplimiento.
• Vencimiento o caducidad del contrato, y si es susceptible de prórroga.
• Firmas de todas las partes implicadas

Ejemplo de un contrato de arras

Imagina que Juan compra el piso de María por 250.000 €. Acordáis pagar un 10 % de señal (25.000 €) como arras penitenciales. En ese caso:

• Si Juan desiste, pierde esos 25.000 €.
• Si María rechaza la venta, deberá devolver 50.000 € a Juan.

Se incluye:

• Datos completos, descripción del piso, precio de compraventa.
• Plazo para escriturar: por ejemplo, 60 días.
• Reparto de gastos: notario y registro por partes iguales, ITP a cargo del comprador.
• Tipo de arras: penitenciales, con duplicación en caso de desistimiento del vendedor.

¿Quién redacta el contrato de arras?

Normalmente, puede redactarlo:

• El propio vendedor o comprador, utilizando modelos descargables.
• La inmobiliaria, si interviene en la operación (muchas veces lo incluye en sus servicios).
• Un abogado o asesor inmobiliario, que asegura que el contrato esté bien estructurado, evitando futuras cláusulas ambiguas

En caso de optar por profesionales, el coste puede oscilar entre 250 € y 450 € únicamente por la redacción, o entre 800 € y 2.000 € si incluye gestión completa, según el nivel de complejidad

¿Qué tipos de contratos de arras existen?

En España se reconocen tres modalidades principales:

Arras confirmatorias

Son un pago a cuenta del precio final. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización.

Arras penales

Actúan como cláusula penal. El comprador pierde la señal si no cumple; el vendedor, en cambio, debe pagar una penalización acordada además de devolver la señal. El incumplidor no queda automáticamente liberado del contrato.

Arras penitenciales

Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Permite desistir libremente, penalizaciones:

• Comprador pierde las arras.
• Vendedor devuelve el doble de la señal

¿Cuánto cuesta un contrato de arras?

El coste de un contrato de arras depende de lo que acuerden las partes y la complejidad legal involucrada:

• Cantidad entregada como señal: habitualmente entre un 5 % y un 15 % del precio del inmueble (lo más habitual es el 10 %).
• Redacción profesional: puede costar entre 250 € y 450 €.
• Gestión integral (asesoría, notario, registro): entre 800 € y 2.000 € .

¿Qué ocurre ante un incumplimiento del contrato de arras?

Según el tipo de arras firmado:

• En arras penitenciales, tanto comprador como vendedor pueden desistir:
  • Comprador pierde la señal.
  • Vendedor devuelve el doble.
• En arras confirmatorias, no se permite desistir sin responsabilizarse:
  • El perjudicado puede exigir cumplimiento o resolución e indemnización.
• En arras penales, aunque se pueden ejecutar indemnizaciones, no eximen al incumplidor de finalizar la compraventa

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No es obligatorio, ni para comprar ni para vender. Es una herramienta voluntaria que aporta certeza jurídica y tranquilidad durante las fases previas a la compra definitiva. Aunque no se requiere notario para este contrato, firmarlo ante uno aumenta su seguridad.

¿Quién se queda con el dinero del contrato de arras?

Depende del cumplimiento:

• Si se formaliza el contrato final, la señal simplemente se descuenta del precio.
• Si el comprador renuncia con arras penitenciales, las pierde.
• Si el vendedor renuncia, debe devolver el doble.
• En arras confirmatorias o penales se ejecutarán indemnizaciones o se exigirá el cumplimiento según lo acordado.

¿Qué pasa si vence el contrato de arras?

Si no se firma la escritura en el plazo establecido, se activa la cláusula de incumplimiento:

• En arras penitenciales, se aplica lo pactado (pérdida o devolución doblada).
• En otros tipos, se puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la indemnización.

¿Se puede prorrogar el contrato de arras?

Sí, siempre que ambas partes lo acordéis expresamente. Se debe dejar constancia de la prórroga por escrito, indicando el nuevo plazo, razones y modificaciones si las hubiera. Es recomendable, sobre todo si la financiación tarda más de lo previsto.