En un contrato de alquiler de vivienda habitual, el inquilino puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que avise al arrendador con 30 días de antelación. La indemnización no es automática: la regulación vigente y la fecha del contrato son determinantes. Antes de fijar la fecha de salida, conviene revisar el contrato, comunicar la decisión por escrito y acordar cómo se entregarán las llaves.
Marcharse antes de la fecha prevista no siempre significa incumplir el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al inquilino la posibilidad de desistir del alquiler de vivienda habitual, pero establece condiciones. Además, en 2026 se han producido cambios legislativos sobre el desistimiento y la indemnización, por lo que no conviene aplicar sin más las reglas de contratos o artículos antiguos.
Cuándo puede irse el inquilino
Para un alquiler de vivienda habitual, la LAU establece que el inquilino puede desistir cuando hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato. También debe comunicarlo al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación.
El preaviso debe permitir acreditar que el casero recibió la comunicación y cuándo la recibió. Puede enviarse por burofax, por un medio electrónico que deje constancia de la entrega o mediante otro canal que ambas partes hayan utilizado y aceptado. En el mensaje es recomendable indicar la dirección de la vivienda, la fecha prevista para dejarla y una propuesta para coordinar la entrega de llaves.
Si aún no han pasado seis meses, el artículo 11 no reconoce el desistimiento en esos términos. En ese caso, lo más prudente es buscar un acuerdo escrito con el arrendador. La posibilidad de marcharse sin acuerdo puede depender de lo firmado y de las circunstancias concretas, y podría dar lugar a una reclamación por incumplimiento.
¿Puede el casero cobrar una indemnización?
La indemnización no debe darse por supuesta. El artículo 11 de la LAU fue modificado en octubre de 2026. La redacción vigente permite desistir del alquiler de vivienda habitual tras seis meses y con 30 días de preaviso, y establece que el desistimiento ejercido conforme a esas condiciones no genera derecho de indemnización para el arrendador.
Antes de ese cambio, la ley permitía pactar en el contrato una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que quedara por cumplir, con el cálculo proporcional para periodos inferiores a un año. Por ejemplo, con una renta de 900 euros y seis meses pendientes, esa fórmula suponía 450 euros, siempre que la cláusula estuviera pactada.
Como las condiciones pueden depender de cuándo se firmó el contrato y de las normas aplicables en ese momento, hay que revisar la fecha del contrato y su cláusula de desistimiento. Si el arrendador exige una cantidad, conviene pedir que detalle por escrito el cálculo y la base legal o contractual en que se apoya. No es recomendable aceptar una cifra solo porque aparezca en una cláusula sin comprobar si resulta aplicable al contrato concreto.
Qué pasa si el alquiler es temporal
Los contratos temporales no deben confundirse automáticamente con los alquileres de vivienda habitual. La regulación de octubre de 2026 incorporó una previsión específica: en los contratos de vivienda temporal, el inquilino puede desistir cuando haya pasado al menos un mes desde la firma y avise con un mínimo de diez días. La misma reforma dispone que ese desistimiento, si se hace conforme a esas condiciones, no genera derecho de indemnización para el arrendador.
La calificación depende de la naturaleza y las condiciones reales del alquiler, no solo del nombre que figure en el documento. Si hay dudas sobre si el contrato es temporal o de vivienda habitual, es importante revisar la causa de temporalidad, el uso de la vivienda y el texto firmado.
Cómo entregar la vivienda y las llaves
El día acordado, conviene dejar constancia del estado del piso y de los elementos que se devuelven. Se puede preparar un documento de entrega con la fecha, las lecturas de los contadores, el número de llaves y cualquier observación sobre desperfectos. Hacer fotografías fechadas también ayuda a documentar el estado de la vivienda.
La entrega de llaves es importante porque permite acreditar cuándo termina la ocupación. Si el inquilino deja el piso, pero conserva las llaves o no puede demostrar que las entregó, podría surgir una disputa sobre la fecha efectiva de finalización y las cantidades pendientes.
Hasta esa fecha, el inquilino debe cumplir las obligaciones del contrato, incluido el pago de la renta y los suministros que le correspondan. La forma de liquidar el último mes puede depender de la fecha de entrega y de lo acordado con el arrendador.
Qué ocurre con la fianza
La fianza no es automáticamente una indemnización por marcharse antes. Una vez terminado el alquiler, el arrendador puede descontar las cantidades justificadas que estén pendientes o los daños que excedan del desgaste normal. La fianza legal para un alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta, según la LAU.
Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo que corresponda, la cantidad pendiente devenga el interés legal. Por eso es útil documentar la fecha de entrega y facilitar al casero una dirección o cuenta para el cierre de las cantidades.
Desistimiento o resolución por incumplimiento
Desistir significa que el inquilino decide terminar el contrato antes de tiempo, respetando los requisitos legales que correspondan. La resolución por incumplimiento es otra situación: puede producirse cuando una de las partes incumple sus obligaciones, por ejemplo, si el arrendador no realiza reparaciones que le corresponden o el inquilino deja de pagar la renta. La vía y las consecuencias pueden ser distintas.
Si el motivo para marcharse es un problema grave de habitabilidad o un incumplimiento del casero, es preferible dejar constancia de las comunicaciones y valorar asesoramiento antes de entregar la vivienda. No conviene describirlo como un desistimiento voluntario si lo que se pretende es resolver el contrato por un incumplimiento de la otra parte.
Para dudas relacionadas con la renovación del alquiler y las variaciones de renta, puedes consultar también la guía de Dineo sobre cuánto pueden subir el alquiler al renovar el contrato.
