Alquilar un local, una oficina o cualquier otro inmueble urbano para desarrollar una actividad profesional puede generar una obligación fiscal que no siempre se conoce al firmar el contrato: practicar una retención sobre el alquiler e ingresarla posteriormente en Hacienda mediante el Modelo 115.
Aunque a primera vista pueda parecer que este modelo corresponde al propietario del inmueble, normalmente ocurre justo lo contrario. Es el arrendatario que paga una renta sometida a retención quien debe descontar la cantidad correspondiente al arrendador y después ingresarla en la Agencia Tributaria.
No todos los alquileres están sujetos a esta obligación. Existen varias excepciones y también es importante saber sobre qué importe se calcula la retención, qué porcentaje se aplica y cuándo hay que presentar el modelo.
¿Qué es el Modelo 115?
El Modelo 115 es una autoliquidación utilizada para declarar e ingresar las retenciones e ingresos a cuenta correspondientes al alquiler o subarrendamiento de determinados inmuebles urbanos.
En la práctica, uno de los casos más habituales se produce cuando una empresa o un profesional alquila un local u oficina para desarrollar su actividad y el alquiler está sujeto a retención.
El arrendatario no paga toda la renta directamente al propietario. Retiene una parte y posteriormente la ingresa en Hacienda mediante el Modelo 115. Esa cantidad constituye un pago a cuenta de los impuestos que corresponden al arrendador.
Por tanto, el Modelo 115 no sirve para declarar cualquier alquiler ni es un impuesto adicional sobre la renta mensual. Es el mecanismo utilizado por quien está obligado a retener para ingresar en Hacienda las cantidades descontadas al propietario.
¿Quién tiene que presentar el Modelo 115?
Deben presentar el Modelo 115 las personas y entidades que estén obligadas a practicar retenciones o ingresos a cuenta y que paguen rentas sujetas a retención procedentes del alquiler o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Entre los obligados pueden encontrarse empresas, sociedades, entidades y determinados empresarios o profesionales autónomos cuando pagan el alquiler en el ejercicio de su actividad económica.
Por ejemplo, si un profesional autónomo alquila una oficina para atender a sus clientes y el alquiler está sujeto a retención, será normalmente el propio profesional, como arrendatario, quien tenga que practicar la retención e ingresarla mediante el Modelo 115.
También puede ocurrir cuando una empresa alquila un local comercial, una oficina o una nave urbana para desarrollar su actividad.
¿Lo presenta el propietario o el inquilino?
Esta es una de las dudas más frecuentes y también una de las más importantes.
El Modelo 115 lo presenta quien paga el alquiler y está obligado a practicar la retención, no el propietario que recibe la renta.
Imaginemos que una empresa alquila un local a una persona física. La empresa paga mensualmente el alquiler pero, si la operación está sujeta a retención, descuenta una parte de la cantidad que correspondería al propietario.
Posteriormente, la empresa ingresa ese importe retenido en Hacienda mediante el Modelo 115.
El propietario recibe, por tanto, una cantidad inferior a la renta más los impuestos que figuran en la factura porque una parte ha sido ingresada directamente en Hacienda en su nombre.
¿Un particular que alquila una vivienda tiene que presentar el Modelo 115?
No por el simple hecho de ser inquilino.
Una persona física que alquila una vivienda para utilizarla de forma particular como residencia no se convierte por ello en retenedor y no tiene que presentar el Modelo 115.
En el caso de empresarios o profesionales, la obligación de retener afecta a las rentas que pagan en el ejercicio de su actividad económica.
Esto significa que ser autónomo no hace que todos tus alquileres estén sujetos automáticamente al Modelo 115. Hay que analizar para qué se alquila el inmueble y si el pago se realiza dentro de la actividad profesional o empresarial.
¿Qué alquileres están sujetos a retención?
La normativa establece, con carácter general, la obligación de retener sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, salvo que se aplique alguna de las excepciones previstas.
El ejemplo más habitual es el alquiler de locales comerciales y oficinas utilizados por empresas y profesionales.
También pueden existir otros inmuebles urbanos arrendados dentro de una actividad económica, por lo que no conviene limitar la obligación únicamente a los locales comerciales.
Lo determinante es que se trate de rentas procedentes del alquiler o subarrendamiento de un inmueble urbano y que tanto la naturaleza de la renta como las circunstancias del pagador y del perceptor hagan que exista obligación de retener.
¿Qué alquileres están exentos de retención?
No todos los arrendamientos urbanos obligan a practicar retención. La Agencia Tributaria recoge diversos supuestos en los que no procede efectuarla.
Uno de ellos es el arrendamiento de viviendas por empresas para sus empleados.
Tampoco hay obligación de retener cuando las rentas satisfechas por un arrendatario a un mismo arrendador no superan los 900 euros anuales, sin incluir el IVA.
Existe además una excepción relacionada con determinados propietarios cuya actividad de arrendamiento está clasificada en los epígrafes correspondientes del Impuesto sobre Actividades Económicas. Para poder aplicar esta excepción deben cumplirse las condiciones establecidas en la normativa y el arrendador debe acreditar ante el arrendatario que reúne esos requisitos.
También están exceptuados, entre otros supuestos, determinados rendimientos procedentes de contratos de arrendamiento financiero y las rentas obtenidas por entidades totalmente exentas del Impuesto sobre Sociedades.
Por tanto, antes de empezar a practicar una retención es conveniente comprobar si el contrato se encuentra dentro de alguno de estos casos.
¿Cuál es la retención del Modelo 115?
El porcentaje general de retención aplicable a los rendimientos procedentes del alquiler o subarrendamiento de inmuebles urbanos es del 19%.
Lo importante es entender que este porcentaje no se aplica sobre el importe total de la factura incluyendo el IVA.
La normativa establece que el 19% se calcula sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA.
Esto significa que, cuando el propietario repercute al inquilino otros conceptos que forman parte de la contraprestación del alquiler, estos pueden formar parte de la base sobre la que se practica la retención.
¿Qué ocurre con gastos como comunidad o IBI?
La retención no se limita necesariamente a la cantidad denominada expresamente “renta” en el contrato.
La normativa establece que el porcentaje se aplica sobre todos los conceptos satisfechos al arrendador, exceptuando el IVA.
Por eso, cuando el propietario repercute al arrendatario cantidades como determinados gastos de comunidad, IBI u otros conceptos vinculados al alquiler y estas cantidades forman parte de lo satisfecho al arrendador, deben tenerse en cuenta para determinar correctamente la base de retención.
Esto puede provocar que calcular simplemente el 19% sobre la renta básica indicada en el contrato no siempre dé el resultado correcto.
¿Cuándo se presenta el Modelo 115?
Para la mayoría de empresarios y profesionales, el Modelo 115 se presenta trimestralmente.
Con carácter general, los plazos son los siguientes:
| Periodo | Plazo general de presentación |
|---|---|
| Primer trimestre | Del 1 al 20 de abril |
| Segundo trimestre | Del 1 al 20 de julio |
| Tercer trimestre | Del 1 al 20 de octubre |
| Cuarto trimestre | Del 1 al 20 de enero del año siguiente |
Los plazos se refieren a días naturales. Cuando el último día coincide con un día inhábil, el vencimiento se traslada al primer día hábil siguiente según las reglas aplicables.
Las empresas que tienen la consideración fiscal de Gran Empresa presentan estas retenciones mensualmente, dentro de los veinte primeros días naturales del mes siguiente al periodo correspondiente.
Cuando se opta por determinadas formas de pago, como la domiciliación bancaria, puede existir un plazo de presentación anterior al vencimiento general, por lo que conviene comprobar cada periodo en el calendario de la Agencia Tributaria.
¿Qué datos se declaran en el Modelo 115?
El Modelo 115 resume las cantidades correspondientes a las retenciones del periodo.
Entre la información necesaria se encuentra el número de perceptores a los que se han satisfecho rentas sujetas a retención, la base total de las retenciones y el importe que debe ingresarse en Hacienda.
No se trata de detallar en esta declaración trimestral toda la información individual de cada inmueble y propietario. Parte de esa información se facilita posteriormente en el resumen anual mediante el Modelo 180.
Por eso ambos modelos están relacionados, pero cumplen funciones diferentes.
¿Qué diferencia hay entre el Modelo 115 y el Modelo 180?
La diferencia principal es sencilla: el Modelo 115 sirve para ingresar periódicamente las retenciones, mientras que el Modelo 180 es una declaración informativa anual.
Si durante el año has presentado el Modelo 115 por las retenciones correspondientes a un alquiler, tendrás que presentar también el resumen anual mediante el Modelo 180.
En este último se facilita información más detallada sobre los perceptores y los inmuebles afectados. Entre otros datos, se incluye información identificativa del arrendador y del inmueble, incluida su referencia catastral cuando corresponda.
Podemos resumir la diferencia así:
| Modelo 115 | Modelo 180 |
|---|---|
| Autoliquidación | Declaración informativa |
| Se presenta periódicamente | Se presenta una vez al año |
| Sirve para ingresar las retenciones | Resume las retenciones del ejercicio |
| Generalmente trimestral | Generalmente anual |
| Tiene resultado económico | No supone un nuevo pago por las mismas retenciones |
Ambos forman parte de la misma obligación fiscal, pero el 180 no sustituye a las declaraciones del Modelo 115 realizadas durante el año.
¿Cuándo se presenta el Modelo 180?
El Modelo 180 se presenta, con carácter general, entre el 1 y el 31 de enero del año siguiente al ejercicio al que corresponde la información.
Por ejemplo, las retenciones practicadas durante un ejercicio se van ingresando mediante los correspondientes Modelos 115 y, una vez finalizado el año, se resumen en el Modelo 180.
Por eso resulta importante que los datos declarados periódicamente y los incluidos en el resumen anual sean coherentes.
¿Qué pasa si el alquiler anual no supera los 900 euros?
Cuando las rentas satisfechas por un mismo arrendatario a un mismo arrendador no superan los 900 euros al año, IVA excluido, no existe obligación de practicar la retención prevista para estos arrendamientos.
Hay que fijarse en que el límite es anual y se refiere a las cantidades satisfechas al mismo propietario.
Además, los 900 euros se calculan sin incluir el IVA.
Se trata de una excepción concreta y no de una franquicia. Es decir, no significa que los primeros 900 euros de cualquier alquiler estén libres de retención y que solo se retenga sobre lo que supere esa cantidad. Si no se cumplen las condiciones de la excepción, habrá que aplicar las reglas generales de retención que correspondan.
¿Qué ocurre si el propietario dice que no hay que practicar retención?
En determinados casos puede ser correcto que un alquiler no esté sujeto a retención.
Uno de esos supuestos se produce cuando el arrendador desarrolla la actividad de alquiler en determinadas condiciones previstas en el Impuesto sobre Actividades Económicas. En ese caso, la normativa exige que el propietario acredite ante el arrendatario que cumple los requisitos para que no se practique la retención.
Por eso no es recomendable dejar de retener únicamente porque el propietario lo indique verbalmente. Si se invoca una excepción que necesita acreditación, conviene disponer de la documentación correspondiente.
¿El Modelo 115 sirve para alquileres de inmuebles rústicos?
El Modelo 115 está destinado a las retenciones e ingresos a cuenta derivados del alquiler o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Por tanto, no debe utilizarse automáticamente para cualquier arrendamiento inmobiliario. Los alquileres de inmuebles rústicos pueden estar sujetos a reglas fiscales diferentes y deben analizarse según su naturaleza.
La palabra “urbano” es importante a la hora de determinar si este es el modelo que corresponde.
¿Hay que presentar el Modelo 115 si alquilas una vivienda para un empleado?
Entre las excepciones recogidas por la Agencia Tributaria se encuentra el arrendamiento de viviendas por empresas para sus empleados.
En este supuesto no se practica la retención correspondiente al alquiler y, por tanto, no se ingresa dicha retención mediante el Modelo 115.
Esto no significa que cualquier alquiler realizado por una empresa esté exento. La excepción está vinculada específicamente al arrendamiento de una vivienda para empleados.
¿Qué sucede si no se presenta el Modelo 115?
Cuando existe obligación de practicar e ingresar retenciones, el arrendatario actúa como retenedor frente a Hacienda. No presentar la autoliquidación o hacerlo fuera de plazo puede generar las consecuencias previstas en la normativa tributaria, que dependerán de las circunstancias concretas.
Por este motivo, si una empresa o un autónomo empieza a pagar un alquiler relacionado con su actividad, conviene comprobar desde el primer momento si existe obligación de retener. Esperar al cierre del ejercicio para revisarlo puede significar descubrir que deberían haberse realizado ingresos trimestrales durante todo el año.
Modelo 115 y Modelo 600: no son lo mismo
Aunque ambos son modelos tributarios relacionados en algunos casos con operaciones sobre inmuebles, tienen finalidades completamente diferentes.
El Modelo 115 está relacionado con las retenciones sobre determinados alquileres de inmuebles urbanos. El Modelo 600, en cambio, se utiliza para declarar determinadas operaciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Si quieres entender este segundo trámite, puedes consultar nuestra guía sobre qué es el Modelo 600 y para qué sirve.
Revisar las obligaciones fiscales de un alquiler desde el principio
Cuando una empresa o un profesional alquila un local, una oficina u otro inmueble para su actividad, el precio mensual no es el único aspecto que hay que tener en cuenta. También conviene revisar si el alquiler lleva IVA, si existe obligación de practicar retención y qué declaraciones tendrán que presentarse durante el año.
En el caso del Modelo 115, la clave está en identificar correctamente quién actúa como retenedor, comprobar si existe alguna excepción y calcular la retención sobre la base adecuada.
Organizar estas obligaciones desde el inicio evita tener que corregir declaraciones o afrontar pagos inesperados más adelante. Y si en algún momento necesitas afrontar un gasto puntual de tu economía personal, puedes consultar las condiciones de los préstamos rápidos de Dineo y valorar si este tipo de financiación se adapta a tus necesidades y a tu capacidad de devolución.
Preguntas frecuentes sobre el Modelo 115
¿Quién está obligado a presentar el Modelo 115?
Lo presentan las personas o entidades obligadas a retener que satisfacen rentas sujetas a retención procedentes del alquiler o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Un caso habitual es el de empresas o autónomos que alquilan un local u oficina para desarrollar su actividad.
¿El Modelo 115 lo presenta el propietario?
No. Con carácter general, lo presenta el arrendatario que está obligado a practicar la retención y a ingresarla posteriormente en Hacienda.
¿Cuál es la retención del alquiler en el Modelo 115?
El tipo general es del 19% sobre todos los conceptos satisfechos al arrendador, excluido el IVA, salvo que resulte aplicable alguna regla especial.
¿El 19% se calcula incluyendo el IVA?
No. El IVA queda excluido de la base sobre la que se calcula la retención.
¿Hay que practicar retención si el alquiler es inferior a 900 euros?
La excepción no se refiere al alquiler mensual. No se practica retención cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superan 900 euros en todo el año, IVA excluido.
¿Cuándo se presenta el Modelo 115 trimestral?
Con carácter general, durante los primeros veinte días naturales de abril, julio, octubre y enero, correspondientes a las retenciones practicadas durante el trimestre anterior.
¿Cuándo se presenta el cuarto trimestre del Modelo 115?
El cuarto trimestre se presenta durante los primeros veinte días naturales de enero del año siguiente, salvo los ajustes de calendario que correspondan cuando el vencimiento sea inhábil.
¿Qué diferencia hay entre el Modelo 115 y el Modelo 180?
El Modelo 115 sirve para declarar e ingresar periódicamente las retenciones. El Modelo 180 es el resumen informativo anual de esas operaciones y se presenta, con carácter general, en enero del año siguiente.
¿Un autónomo que alquila su vivienda habitual presenta el Modelo 115?
No por ser autónomo. Las personas físicas que realizan actividades económicas están obligadas a retener respecto de las rentas que satisfacen en el ejercicio de esas actividades. Un alquiler estrictamente particular no queda sometido al Modelo 115 simplemente porque el inquilino trabaje como autónomo.
¿Hay retención cuando una empresa alquila una vivienda para sus empleados?
La normativa contempla el arrendamiento de viviendas por empresas para sus empleados entre los supuestos en los que no debe practicarse esta retención.
¿El Modelo 115 se utiliza para una finca rústica?
No debe utilizarse automáticamente. El Modelo 115 se refiere específicamente al arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
