FEIN de la hipoteca: qué es y para qué sirve

¿Te encuentras gestionando una hipoteca que te permita comprar la casa de tus sueños? Sin duda, se trata de uno de los momentos más emocionantes de la vida. Pero también uno de los más complejos, ya que te obliga a aprender una gran variedad de conceptos propios de los bancos a los que no estás acostumbrado. Por ello, con el propósito de echarte una mano, aquí queremos hablarte de uno de los que tal vez te suenen menos. Hablamos, cómo no, de la FEIN.

¿Qué es la FEIN?

FEIN es el acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada. En concreto, se trata de la oferta definitiva que los bancos entregan a aquellos clientes a los que les conceden una hipoteca. Tiene carácter vinculante, es decir, tanto tú como la entidad estáis obligados a cumplir las condiciones personalizadas que en ella aparecen. Esta es la razón por la que solo te la entregarán después de negociar y de estudiar tu perfil.

¿En qué momento entregan los bancos la FEIN?

Justo antes de la firma definitiva del contrato de la hipoteca. De hecho, este documento se elabora basándose en ella. Antes habrás tenido que dar todos estos pasos:

• Entrega de la FIPRE o Ficha de Información Precontractual. En ella se muestran las condiciones genéricas de la hipoteca que ofrece el banco.
• Negociación sobre la FIPRE. Entre el banco y tú según tus necesidades y tu perfil.
• Acreditación de solvencia. Deberás entregar al banco todos los documentos que sean necesarios para demostrar que eres solvente. Si el banco considera que serás buen pagador y estima que ofreces un riesgo bajo, mejorará las condiciones de la FIPRE. En caso contrario, las endurecerá o, directamente, te denegará el crédito.
• Análisis de tu situación económica y financiera. Esto lo hace exclusivamente el banco.
• Tasación del inmueble. Sobre ella se fijará el valor definitivo del crédito hipotecario.
• Aprobación de la operación. La FEIN únicamente se entrega al cliente cuando la entidad ha dado el visto bueno a la concesión del crédito.

Según la legislación que rige a nivel nacional, los bancos están obligados a entregar a sus clientes la FEIN, al menos, 10 días antes de la firma del contrato ante notario. Si resides en Cataluña, ese plazo crece hasta los 14 días.

¿Qué información contiene la FEIN?

Esos 10 o 14 días a los que hemos hecho referencia actualmente son los períodos de tiempo que tienes para aceptar la FEIN. En caso de que los excedas, el banco tendrá la potestad de retirar la oferta o de cambiar las condiciones a su antojo.

En cualquier caso, es importante que tengas en tu poder la mayor cantidad posible de información acerca de ella. Al fin y al cabo, se trata de un documento complejo que, una vez aceptado, te vinculará a la entidad durante un largo período de tiempo. 30 o 40 años en algunos casos. Estos son los datos que contiene:

• Información del banco. Su nombre, teléfono, sede social, dirección, vías de contacto, etc.
• Información del intermediario. Tal vez hayas contratado los servicios de un intermediario financiero que haya gestionado las condiciones del crédito por ti. En ese caso, su información personal debe aparecer también.
• Características del crédito. Aquí se muestra el importe máximo que el banco te ofrece, el plazo de devolución y el tipo de interés a aplicar, así como el importe total a reembolsar, la garantía de pago (la propia vivienda y posibles avales) y el ratio crédito-valor. Este último concepto hace referencia al porcentaje del precio del inmueble que la entidad puede financiar.
• Tipos de interés y otros gastos. Aunque anteriormente se mencionan, en este apartado se muestran los tipos de interés a pagar de forma mucho más detallada. También mostrará el resto de gastos relacionados, como son las posibles comisiones a aplicar.
• Periodicidad, número de pagos e importe de las cuotas. Es decir, qué cantidad tendrás que pagar en cada letra, cada cuánto tiempo deberás abonarlas y cuál es el número total para amortizar la deuda.
• Otras obligaciones. Aquí se muestran los productos vinculados asociados a la hipoteca. Generalmente, la ventaja de contratarlos es que bonifican el tipo de interés aplicable. Es el caso, por ejemplo, del seguro de vida y del seguro de hogar.
• Condiciones de reembolso anticipado. En caso de que quieras pagar de modo parcial o total el crédito, el banco puede imponer una sanción que le compense por los intereses que dejará de ganar. La cantidad se especifica aquí.
• Otros datos. Además, la FEIN indica que el supervisor de la entidad que te concede el crédito hipotecario es el Banco de España. También aclara las consecuencias que sufrirías en caso de impago o de incumplir el resto de las condiciones reflejadas en el documento.

¿Para qué sirve la FEIN?

En junio de 2019 entró en vigor la última ley hipotecaria. En ella, con el propósito de incrementar la transparencia durante el proceso, se introdujo la obligatoriedad de la FEIN. Sus propósitos son:

• Permitirte comparar la oferta que te hace un banco con las que te realizan los demás. No olvides que la FEIN solo tiene carácter vinculante para las entidades financieras, pero no para ti.
• Conocer en concreto cuáles son las condiciones que te ofrece el banco. Como dijimos antes, el plazo de amortización, la cuantía total del crédito, el tipo de interés a aplicar, etc.
• Impedir que el banco pueda realizar modificaciones sobre su oferta hasta el último momento, dado que tiene carácter vinculante para la entidad.

Antes de existir la FEIN, los bancos estaban obligados a entregar a sus clientes la FIPER o Ficha Informativa Personalizada. Sin embargo, en ella aparecía mucha menos información y no contaba con carácter vinculante.

En definitiva, la FEIN es un documento que todos los bancos que estén interesados en ofrecerte un préstamo deben entregarte. Eso sí, solo si consideran solvente tu perfil. Están obligados a mantener las condiciones plasmadas en el documento durante, al menos, 10 días naturales. Si la aceptas, sus cláusulas deberán mostrarse en el contrato definitivo que firmarás ante notario y en la escritura de la propiedad.