A la hora de alquilar una vivienda es habitual encontrarse con dos conceptos que pueden generar dudas: el alquiler de temporada y el alquiler de vivienda habitual. Aunque en ambos casos una persona utiliza una vivienda durante un tiempo determinado a cambio del pago de una renta, las dos modalidades no funcionan de la misma manera.
La principal diferencia no está simplemente en el número de meses que dura el contrato, sino en la finalidad para la que se alquila la vivienda. Un alquiler de vivienda habitual está pensado para cubrir de forma permanente la necesidad de residencia del inquilino, mientras que un alquiler de temporada responde a una necesidad temporal.
Esta distinción afecta a aspectos importantes del contrato como su duración, las prórrogas, la fianza o la forma en la que se regulan las condiciones entre propietario e inquilino.
¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y vivienda habitual?
La Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una vivienda habitable cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Es decir, cuando una persona alquila una vivienda para establecer en ella su residencia de forma estable, nos encontramos ante un alquiler de vivienda habitual.
El alquiler de temporada tiene una finalidad diferente. La Ley de Arrendamientos Urbanos incluye expresamente los arrendamientos celebrados por temporada, ya sea en verano o en cualquier otra época del año, dentro de los denominados arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
En estos casos existe una razón temporal que explica la estancia. Puede tratarse, por ejemplo, de una persona que se desplaza durante unos meses por motivos laborales, de estudios o por cualquier otra circunstancia que implique residir temporalmente en otro lugar sin convertir esa vivienda en su residencia permanente.
Por tanto, para diferenciar ambas modalidades hay que fijarse principalmente en para qué se alquila la vivienda y cuál es la necesidad que pretende cubrir el contrato.
¿Un contrato de 11 meses es siempre un alquiler de temporada?
No. Esta es probablemente una de las ideas más extendidas cuando se habla de alquileres temporales.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una regla general que diga que un contrato de 11 meses, 10 meses o cualquier otra duración inferior a un año sea automáticamente un alquiler de temporada.
Del mismo modo, pactar una duración inferior a doce meses no basta por sí solo para determinar la naturaleza del contrato. Hay que tener en cuenta la finalidad real del alquiler.
Por eso, la duración es un elemento importante del contrato, pero no es el único criterio que permite distinguir entre un alquiler temporal y uno destinado a vivienda habitual.
¿Cuánto dura un alquiler de vivienda habitual?
La duración inicial del contrato puede pactarse entre propietario e inquilino. Sin embargo, cuando se trata de un arrendamiento de vivienda habitual y se ha acordado una duración inferior a determinados plazos, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un sistema de prórrogas obligatorias.
Si el arrendador es una persona física, el contrato puede prorrogarse anualmente hasta alcanzar cinco años de duración. Cuando el arrendador es una persona jurídica, ese periodo alcanza los siete años, siempre que el inquilino no comunique que no desea continuar dentro de los plazos establecidos.
Esto significa, por ejemplo, que firmar inicialmente un alquiler de vivienda habitual por un año no supone que el inquilino tenga necesariamente que abandonar la vivienda cuando finalicen esos doce meses.
¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un límite general de 11 meses ni fija un máximo de un año para los contratos de temporada.
En este tipo de arrendamientos tiene una especial importancia lo que hayan acordado las partes y que exista realmente una necesidad de carácter temporal que justifique el contrato.
Por este motivo, un alquiler de temporada puede tener una duración diferente en función de las circunstancias. Lo importante es que la duración y las condiciones sean coherentes con la finalidad temporal del arrendamiento.
Conviene que el contrato deje claramente identificadas las fechas de inicio y finalización y la razón por la que se trata de una estancia temporal.
Principales diferencias entre alquiler de temporada y vivienda habitual
Aunque ambos contratos permiten utilizar una vivienda a cambio del pago de una renta, existen diferencias importantes:
| Alquiler de vivienda habitual | Alquiler de temporada | |
|---|---|---|
| Finalidad | Cubrir una necesidad permanente de vivienda | Cubrir una necesidad temporal |
| Clasificación en la LAU | Arrendamiento de vivienda | Arrendamiento para uso distinto del de vivienda |
| Duración | Se pacta inicialmente, con el régimen de prórrogas establecido en la LAU | Depende en gran medida de lo acordado y de la finalidad temporal |
| Prórrogas | Existen prórrogas obligatorias hasta alcanzar 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica | No se aplica el mismo régimen de prórrogas obligatorias |
| Fianza legal | Una mensualidad | Dos mensualidades |
| Regulación del contrato | Cuenta con una mayor regulación específica en la LAU | Tiene un mayor peso lo pactado entre las partes |
Antes de firmar cualquier contrato conviene comprobar que la modalidad elegida se corresponde realmente con el uso que se va a dar a la vivienda.
¿Cuánta fianza hay que pagar?
La fianza es una de las diferencias más claras entre ambas modalidades.
En los contratos de arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.
En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, categoría en la que se incluyen los alquileres de temporada, la fianza legal es de dos mensualidades de renta.
Al margen de la fianza obligatoria, pueden existir garantías adicionales cuando así se acuerde y dentro de los límites que establezca la normativa aplicable.
Además, el depósito administrativo de las fianzas está sujeto a la regulación correspondiente, por lo que los trámites concretos pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.
¿Cómo se actualiza la renta?
La forma de actualizar el alquiler es otro aspecto en el que existen diferencias.
En los contratos de vivienda habitual, la actualización anual de la renta está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para que pueda actualizarse durante la vigencia del contrato debe existir un pacto que lo contemple y deben respetarse las reglas y límites que correspondan según la fecha en la que se haya firmado el contrato y la normativa aplicable en cada momento.
Desde 2025 existe además un índice de referencia específico para limitar determinadas actualizaciones de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Como las reglas pueden variar dependiendo de cuándo se haya firmado el contrato, puedes consultar nuestro artículo sobre cuánto pueden subir el alquiler al renovar un contrato para conocer este tema con mayor detalle.
En los alquileres de temporada existe una mayor libertad para establecer las condiciones del contrato, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos los encuadra dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Por eso es especialmente importante comprobar qué se ha pactado respecto a la renta y a su posible actualización.
¿Alquiler de temporada y alquiler turístico son lo mismo?
No. Aunque ambos pueden implicar una estancia de duración limitada, alquiler de temporada y alquiler turístico no son necesariamente lo mismo.
Un alquiler de temporada responde a una necesidad temporal de alojamiento. Puede producirse, por ejemplo, porque una persona tiene que residir en otra ciudad durante unos meses por estudios o trabajo.
Los alojamientos turísticos pueden estar sujetos a una regulación específica diferente y a requisitos establecidos por las comunidades autónomas y otras administraciones competentes.
Por ello, el simple hecho de que una vivienda se alquile durante un periodo corto no permite determinar por sí solo que se trate de un alquiler turístico.
¿Qué debería incluir un contrato de alquiler de temporada?
En un alquiler temporal es especialmente importante que las condiciones queden claramente reflejadas en el contrato.
Además de identificar a propietario e inquilino y la vivienda arrendada, conviene especificar la duración del alquiler, las fechas de entrada y salida, la renta, la forma de pago, la fianza y las condiciones relacionadas con los suministros y otros gastos.
También resulta importante dejar constancia de la finalidad temporal del arrendamiento. De esta manera queda reflejado por qué la vivienda se alquila durante ese periodo y qué necesidad pretende cubrir.
Cuanto más claras sean las condiciones desde el principio, menor será el riesgo de que posteriormente propietario e inquilino interpreten de manera diferente lo acordado.
¿Qué ocurre si se firma un alquiler de temporada pero se utiliza como vivienda habitual?
El nombre que aparezca en el encabezado del contrato no es el único elemento que determina qué tipo de arrendamiento existe.
La finalidad para la que se alquila la vivienda y las circunstancias concretas del contrato son fundamentales. Por eso, si se utiliza la figura del alquiler de temporada pero existen discrepancias sobre si realmente se estaba cubriendo una necesidad temporal o una necesidad permanente de vivienda, puede surgir un conflicto sobre qué régimen resulta aplicable.
La mejor forma de evitar este tipo de situaciones es utilizar una modalidad contractual que se corresponda con la realidad del alquiler y describir claramente su finalidad.
Revisar las condiciones antes de alquilar una vivienda
El alquiler suele representar una parte importante del presupuesto mensual. Por eso, antes de firmar un contrato conviene fijarse no solo en la renta mensual, sino también en la duración, la fianza, los suministros, otros posibles gastos y las condiciones para finalizar el arrendamiento.
En un alquiler de temporada también es especialmente importante entender por qué se utiliza esta modalidad y comprobar que la duración y la finalidad reflejadas en el contrato coinciden con las circunstancias reales.
Además, una mudanza puede venir acompañada de otros gastos como el transporte, la compra de muebles, la contratación de suministros o pequeños imprevistos. Si necesitas afrontar un gasto puntual, puedes consultar las condiciones de los préstamos rápidos de Dineo y valorar si este tipo de financiación se adapta a tus necesidades y a tu capacidad de devolución.
Preguntas frecuentes sobre alquiler de temporada y vivienda habitual
¿Cuál es la principal diferencia entre un alquiler de temporada y uno habitual?
La principal diferencia está en la finalidad. El alquiler de vivienda habitual pretende cubrir una necesidad permanente de residencia, mientras que el alquiler de temporada está relacionado con una necesidad temporal.
¿Un contrato de 11 meses es siempre un alquiler de temporada?
No. La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece que un contrato tenga que durar 11 meses para considerarse de temporada. La finalidad del alquiler es un elemento fundamental para determinar la modalidad.
¿Puede un alquiler de temporada durar más de un año?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un límite máximo general de un año para los alquileres de temporada. No obstante, debe existir una causa temporal real y la duración pactada debe ser coherente con esa finalidad.
¿Cuánta fianza tiene un alquiler de temporada?
La fianza legal prevista para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda es de dos mensualidades de renta. En los contratos de vivienda habitual es de una mensualidad.
¿Un estudiante puede tener un contrato de temporada?
Una necesidad temporal vinculada a unos estudios puede justificar un alquiler de temporada. Para determinar el tipo de arrendamiento deben tenerse en cuenta las circunstancias concretas y la finalidad del contrato.
¿Un alquiler de temporada tiene las mismas prórrogas que uno habitual?
No. El régimen de prórrogas previsto para los arrendamientos de vivienda habitual no se aplica de la misma manera a los alquileres de temporada.
¿Se puede actualizar el precio de un alquiler de temporada?
Las condiciones del alquiler de temporada dependen en gran medida de lo que hayan acordado las partes en el contrato, dentro de la normativa que resulte aplicable. Por eso conviene revisar si se ha incluido alguna cláusula sobre actualización de la renta.
¿Alquiler temporal y alquiler turístico son lo mismo?
No necesariamente. El alquiler de temporada responde a una necesidad temporal de alojamiento, mientras que los alquileres turísticos pueden quedar sometidos a una regulación específica propia.
