Entregas las llaves de tu antiguo piso y cuentas con la fianza para pagar parte de la mudanza o la entrada de la nueva vivienda. Pasan dos semanas y el propietario no responde. Al cumplirse el mes, asegura que todavía está esperando unas facturas y no concreta cuánto va a devolverte.
La fianza no puede permanecer retenida indefinidamente “por si aparece algún gasto”.
Su función es cubrir obligaciones pendientes del contrato, como rentas impagadas o daños atribuibles al inquilino. Si la vivienda se ha entregado correctamente y no existe ninguna deuda, el propietario debe devolver el dinero.
El conflicto suele aparecer porque no siempre se distingue entre un desperfecto y el desgaste normal de una casa en la que se ha vivido durante varios años. Tampoco todos los propietarios justifican las cantidades descontadas con fotografías, facturas o presupuestos detallados.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza legal de una vivienda equivale a una mensualidad de renta. Además, pueden haberse pactado garantías adicionales, aunque en los contratos de hasta cinco años —o siete cuando el arrendador es una empresa— estas no pueden superar dos mensualidades.
Cuándo tienen que devolverte la fianza
El momento que pone en marcha el plazo no es necesariamente el último día indicado en el contrato. La referencia es la entrega de las llaves, porque es entonces cuando el propietario recupera la posesión de la vivienda y puede revisar su estado.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el saldo que deba restituirse genera el interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la devolución. La ley no utiliza literalmente la expresión “plazo máximo de 30 días”, pero ese mes funciona como la referencia práctica: pasado ese tiempo, la cantidad pendiente empieza a generar intereses.
Conviene hablar de un mes, no siempre de 30 días exactos. Si las llaves se entregan el 12 de junio, el periodo se cumpliría el 12 de julio.
La fecha debe quedar por escrito. Dejar las llaves en un buzón, entregárselas al portero o enviarlas por mensajería sin justificante puede provocar una discusión posterior sobre cuándo terminó realmente el alquiler.
Lo más seguro es firmar un documento de entrega que incluya la fecha, las llaves recibidas, las lecturas de los contadores y el estado general del inmueble. OCU recomienda que propietario e inquilino revisen juntos la vivienda y documenten la entrega para evitar reclamaciones posteriores difíciles de probar.
Que la fianza esté depositada en un organismo autonómico no permite al casero retrasar indefinidamente el pago. El trámite de recuperación del depósito corresponde al propietario y no debería trasladarse al antiguo inquilino como un problema administrativo. La obligación de devolver el saldo nace de la relación entre las partes.
Puede haber recibos pendientes de emitir, especialmente de agua, gas o electricidad. En estos casos, sería razonable calcular el consumo, solicitar la factura final o mantener temporalmente una cantidad proporcionada. Lo que no resulta razonable es retener toda la fianza sin informar del gasto esperado.
Si solo existe una discrepancia sobre 100 euros de una fianza de 900, el propietario debería devolver la parte no discutida y explicar qué sucede con el resto.
Qué puede descontar el propietario
La fianza puede utilizarse para cubrir cantidades que el inquilino debía pagar y que siguen pendientes al finalizar el contrato.
Entre los descuentos más habituales están las rentas impagadas, los suministros que correspondían al arrendatario, la pérdida de elementos incluidos en el inventario o los daños causados por un uso negligente.
También puede reclamarse el coste de devolver la vivienda a su estado anterior cuando se hayan realizado obras o modificaciones sin autorización y el propietario exija su reposición.
Ahora bien, no cualquier marca, avería o desgaste permite quedarse con la fianza.
El Código Civil obliga al inquilino a devolver la vivienda como la recibió, pero excluye aquello que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por una causa inevitable. También establece que el arrendatario responde de los deterioros que le sean imputables.
Una puerta rota por un golpe, un cristal quebrado, una encimera quemada o la desaparición de un mueble inventariado pueden justificar un descuento.
En cambio, la pérdida de color de las paredes, el desgaste razonable del suelo, la antigüedad de los electrodomésticos o el deterioro normal de la carpintería no deberían cargarse automáticamente al inquilino. OCU señala expresamente que la fianza no es un depósito para financiar obras, mantenimiento ordinario o el envejecimiento del inmueble.
La pintura es uno de los motivos de conflicto más frecuentes. El propietario no puede imponer por sistema el coste de pintar toda la vivienda cada vez que termina un alquiler.
El descuento podría estar justificado si existen manchas extraordinarias, colores aplicados sin permiso, agujeros numerosos o daños que exceden del uso habitual. No lo estaría únicamente porque la pintura tenga varios años y el casero quiera preparar el piso para el siguiente arrendatario. OCU también rechaza que se carguen una limpieza normal o facturas infladas y sin detalle.
La limpieza funciona de manera parecida. Barrer, limpiar el polvo o preparar la vivienda para una nueva visita forman parte de la gestión habitual del inmueble. Otra cosa es dejar basura, muebles abandonados, restos de comida o una suciedad que requiera un servicio extraordinario.
La antigüedad de los objetos también debe tenerse en cuenta. Si se estropea un electrodoméstico con muchos años de uso, una factura de compra de uno completamente nuevo no demuestra por sí sola que el inquilino deba pagar todo su precio.
El propietario debe explicar el daño, demostrar que no existía al comienzo del contrato y justificar el coste de reparación. El inventario inicial, las fotografías fechadas y el acta de entrega son mucho más útiles que una afirmación genérica como “el piso estaba en mal estado”.
Cómo comprobar si los descuentos son correctos
Antes de aceptar la liquidación, pide que cada descuento aparezca separado.
No basta con recibir un mensaje que diga que se descuentan 500 euros “por daños y limpieza”. La información debería permitir identificar qué se ha reparado, por qué se considera responsabilidad del inquilino y cuánto ha costado.
Para revisar la devolución, conviene reunir:
- El contrato de alquiler y sus anexos.
- El justificante del pago de la fianza.
- El inventario inicial de muebles y electrodomésticos.
- Fotografías del inicio y del final del alquiler.
- El documento de entrega de llaves.
- Los justificantes de las rentas y suministros pagados.
- Las comunicaciones mantenidas con el propietario o la agencia.
Las fotografías deben mostrar el estado general, pero también las zonas que suelen generar conflicto: paredes, suelos, baños, cocina, puertas, ventanas y electrodomésticos.
Si el casero afirma que existe una deuda de suministros, comprueba el periodo facturado. No deberías asumir consumos anteriores a la entrada ni posteriores a la entrega de las llaves.
Tampoco conviene dejar de pagar la última mensualidad pensando que el propietario puede quedarse con la fianza. La fianza no sustituye automáticamente al último alquiler. Si se toma esa decisión sin acuerdo, el propietario tendrá un impago claro que podrá descontar y reclamar.
Cuando la vivienda se comparte, hay que revisar quién figura en el contrato y quién entregó la fianza. Si todos los inquilinos aparecen como arrendatarios, el propietario puede realizar una única devolución a las personas o cuenta acordadas. Después, el reparto interno dependerá de lo pactado entre los compañeros.
La agencia inmobiliaria puede gestionar la entrega y la liquidación, pero hay que comprobar quién recibió la fianza y quién figura como arrendador. Que exista una intermediaria no elimina la responsabilidad de la propiedad frente al contrato.
Qué hacer si no te la devuelven
El primer paso es reclamar por escrito. Indica la dirección de la vivienda, la cantidad entregada, la fecha de finalización, el día en que se devolvieron las llaves y la cuenta bancaria donde debe hacerse el ingreso.
Pide la devolución total o, si existen descuentos, una liquidación detallada con los documentos que los justifican.
Cuando ha transcurrido un mes, incluye también la reclamación del interés legal generado desde esa fecha. No suele representar una cantidad elevada al principio, pero deja claro que la demora tiene consecuencias económicas conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Un mensaje de WhatsApp puede servir como prueba, pero un burofax con certificación de contenido y constancia de entrega ofrece mayor seguridad. También puede utilizarse otro sistema que permita demostrar qué se reclamó y cuándo se recibió.
Desde 2025, con carácter general, antes de presentar muchas demandas civiles debe intentarse una negociación o algún medio adecuado de solución de controversias. La reclamación previa debe referirse al mismo problema que después se plantearía ante el juzgado y conviene conservar una prueba clara del intento.
Si el propietario no responde o mantiene una retención injustificada, la fianza puede reclamarse judicialmente. Cuando la cantidad es concreta, está vencida y puede acreditarse documentalmente, el proceso monitorio puede ser una de las vías disponibles. La Ley de Enjuiciamiento Civil permite utilizarlo para reclamar deudas dinerarias líquidas, determinadas, vencidas y exigibles respaldadas por documentos.
Si la propiedad se opone alegando daños, el conflicto puede continuar por el procedimiento civil correspondiente. En ese momento serán decisivos el inventario, las fotografías, las facturas y la prueba de la entrega de llaves.
No dejes que la reclamación se reduzca a varias llamadas sin respuesta. Documenta la fecha, pide el desglose y reclama primero la cantidad no discutida. Cuando el propietario sabe que existe un expediente completo, resulta más difícil justificar una retención genérica.
La mejor protección comienza antes de abandonar la vivienda: revisa el piso junto al casero, fotografía su estado y firma la entrega de llaves. Si después de un mes no has recibido el dinero ni una explicación acreditada, reclama por escrito la fianza, los intereses y toda la documentación que respalde los descuentos.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo deben devolverme la fianza del alquiler?
El propietario debe liquidarla al terminar el alquiler. Si ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin devolución, el saldo pendiente empieza a generar el interés legal.
¿Puede el casero quedarse con toda la fianza por daños?
Solo cuando pueda justificar que los daños son responsabilidad del inquilino y que su coste alcanza el importe retenido. Debe identificar los desperfectos y acreditar razonablemente la reparación o reposición.
¿Puede descontar la pintura y la limpieza?
No de forma automática. El desgaste normal de la pintura y una limpieza ordinaria corresponden al mantenimiento habitual. Sí pueden reclamarse manchas, suciedad o daños extraordinarios que estén acreditados.
¿Qué ocurre si quedan facturas de suministros pendientes?
El propietario puede descontar los consumos que correspondan al inquilino, pero debe justificar el periodo y la cantidad. Si todavía no existe factura, debería devolver la parte de la fianza que no resulte afectada.
¿Puedo reclamar intereses si se retrasa la devolución?
Sí. La cantidad que deba devolverse genera el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.
